如何提高物業(yè)服務(wù)市場化程度

發(fā)布時間：2017/1/26

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1999—2009，中國房地產(chǎn)發(fā)展走過了跌宕起伏的十年，經(jīng)歷了十年風(fēng)雨，如今正逐漸走向繁榮。重慶亦然，城市面貌和市民居住條件天翻地覆般的變化清晰可見。

　　自1998年住房體制改革洞開住宅商品化的大門，住宅踏上了市場之路后，消費者在買房時， 可以自己來決定買什么房子。這個樓盤價格、配套、位置不如意，還可以選擇其他的房子，其可選擇性比較大。然而當(dāng)房子買下來后，要哪個公司來進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，收取多少服務(wù)費，業(yè)主卻無法自己決定。按照物業(yè)中有住宅項目的建設(shè)單位需選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，在一開始，業(yè)主們就已被指定了婆家，雖然大都是以招投標(biāo)方式進(jìn)行的，然而這個所謂具有相應(yīng)資質(zhì)的婆家同開發(fā)商大多又是一家人的關(guān)系。如此一來這一仗，業(yè)主們還未出手就已經(jīng)被注定成敗家了，在前期物業(yè)服務(wù)階段，這個婆家是好是壞就只能聽天由命了。

　　作為物業(yè)的建設(shè)單位，開發(fā)商對物業(yè)服務(wù)的重要性不言而喻。從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)安裝、環(huán)境打造到材料選用、施工質(zhì)量、銷售承諾以及物業(yè)移交和售后服務(wù)，開發(fā)商的每一個環(huán)節(jié)、每一處質(zhì)量都極大地影響著物業(yè)服務(wù)是否能良好起步和持續(xù)正常運行。因此，很大程度上決定了物業(yè)服務(wù)要依附、受制于開發(fā)商或所在單位。據(jù)調(diào)查，在重慶由地產(chǎn)公司開發(fā)樓盤，再成立一個下屬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理的現(xiàn)象十分普遍。目前，重慶現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有70%-80%依附于房地產(chǎn)公司。

　　二者同為一家，說來是有利且沒有完全的弊。有利的方面表現(xiàn)在更容易兌現(xiàn)銷售時期對業(yè)主的承諾，減少物業(yè)和開發(fā)商之間的利益紛爭等。但弊端也顯而易見，如今部分與開發(fā)商同為一家的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，很容易出現(xiàn)對于房屋質(zhì)量等問題不重視的現(xiàn)象。尤其是在涉及到開發(fā)商利益的時候，物業(yè)服務(wù)企業(yè)常對開發(fā)商予以袒護(hù)，造成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾加重，業(yè)主往往以拒付物業(yè)服務(wù)費來抗拒，加之小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會因故遲遲無法成立，前期物業(yè)服務(wù)時間很長，有的甚至長達(dá)七八年，導(dǎo)致矛盾越積越深。

　　《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)相分離的原則，應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選出物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)主管部門一直強調(diào)物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)， 相關(guān)法規(guī)也規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)階段的住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，然而卻缺乏強制性，沒有明確的監(jiān)督和處罰。但到目前為止，大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是由開發(fā)商派生出來的，即便實行了招標(biāo)過程，而由于難以真正建立公平競爭的招投標(biāo)機制，開發(fā)商派生出來的物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍處于優(yōu)勢地位，往往是其中標(biāo)，導(dǎo)致這種建設(shè)與管理一家人關(guān)系的依然普遍存在。就重慶而言，政策已經(jīng)出臺多年， 還是有很多開發(fā)商因為覺得招投標(biāo)浪費人力和財力而不愿推行或只是走走形式。因此導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)間產(chǎn)生這樣或是那樣的矛盾，而“打造和諧社區(qū)”或“創(chuàng)造品牌效應(yīng)”之類的目標(biāo)就離得更遠(yuǎn)了。

　　不斷發(fā)展的社會環(huán)境和不斷提高的生活水平，都給物業(yè)管理行業(yè)提出了新的要求，從行業(yè)的健康發(fā)展角度出發(fā)，已不容再像以前那種嫡生或連襟不論水平如何卻不愁業(yè)務(wù)的情況發(fā)生。其實，業(yè)主在心理上普遍都對物業(yè)服務(wù)企業(yè)有著先天的懷疑，物業(yè)服務(wù)企業(yè)若以第三者的身份出現(xiàn)，將更有利于業(yè)主的認(rèn)同，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)各項服務(wù)工作正常開展。

　　因此我以為，要解決物業(yè)服務(wù)的種種復(fù)雜問題，根本還是要致力于從以下幾方面推行物業(yè)服務(wù)市場化。